[뉴스렙] 무주택자의 내 집 마련과 상하수도 등 주거환경 개선 등을 목표로 국내 곳곳에서 재개발 사업이 진행되고 있다. 재개발 사업은 사업지가 넓고 참여 인원이 많을 뿐 아니라 각자의 이해관계가 첨예하게 얽혀있어 갈등이 빈번하다.
그 대표적 사례가 바로 재개발 현금청산 관련 분쟁이다. 현금청산이란 재개발 조합원이 소유한 주택이나 토지 등을 조합 등 사업시행자에게 양도하는 것에 갈음하여 청산금을 지급받고 조합원 지위를 상실하는 일련의 과정을 말한다.
문제는 재개발 현금청산을 규율하는 도시정비법과 토지보상법의 조문 체계를 두고 해석이 분분하다는 점이다. 특히 어떤 것도 분양 받지 않고 금전만 받고 끝나기 때문에 여러 이해관계자가 다양한 주장을 펼치고, 분쟁 양상도 시간이 지날수록 복잡해진다.
이같은 문제를 현명하게 해결하기 위해선 어떻게 대응해야 할까. 재개발/재건축 등 부동산사건에 특화된 법률 서비스로 호평을 받고 있는 플랜에이 법률사무소 강민영 건설법전문변호사를 만나 조언을 들어봤다.
강민영 건설법전문변호사는 “재개발 현금청산은 크게 △분양신청을 하지 않은 사람 △분양신청을 한 뒤 추후 철회한 사람 △분양 대상으로서 자격이 없는 사람을 대상으로 한다”며 “조합은 재개발 사업 예정 구역에 보상 요구자가 많으면 측정된 시세보다 낮은 금액을 제시한다. 이때 현금 청산자는 재산상 상당한 손해를 입을 수 있기 때문에 변호사의 도움을 받아 갈등을 조정하는 것이 하나의 대안이 될 수 있다”고 말했다.
현금청산 시 조합이 보상금을 늦게 지급하면 지연손해금이 발생하는데, 이 과정에서 발생하는 지연손해금에 관한 이자율은 도시 및 주거환경정비법 및 그 시행령에서 정하고 있다.
다만, 지연이자에 대해서 보장하고 있는 도시 및 주거환경정비법이 여러 차례 개정됐기 때문에 정확한 지연이자를 파악하기 위해선 자신의 사례가 ‘구법’ 이 적용되는지 ‘신법’이 적용되는지 파악해야 한다.
구법은 관리처분계획 인가를 받은 날 다음날로부터 90일 이내로 현금으로 청산하라고 정하고 있을 뿐, 재건축 매도청구 소송 제기 시점에 제한을 두지 않기 때문에, 현금청산 대상자는 소유권 이전등기를 넘긴 뒤 이주를 끝내면, 그 다음 날부터 소송제기 전 연 5%, 소송제기 후 연 12%의 지연이자를 받을 수 있다.
2018년 2월 9일부터 시행된 신법에서는 관리처분계획이 인가 고시된 다음 날로부터 90일 이내에 사업시행자가 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리 손실 보상에 관한 협의를 하도록 되어 있다. 이때 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음날부터 협의를 할 수 있다. 만약 협의가 성사되지 않으면 만료일 다음날부터 60일 내로 수용재결을 신청하거나 매도청구 소송을 제기해야 하고, 위 60일이 도과한 다음날부터 6개월까지는 5%, 12개월까지는 10%, 12개월을 초과하면 15%의 지연이자를 지급하여야 한다.
구법과 신법의 적용은 해당 조합의 설립인가 신청일이 언제인지, 해당 조합의 관리처분계획인가 신청일이 언제인지에 따라 결정된다. 2012년 8월 2일 이후에 조합설립인가 신청을 한 조합이 2018년 2월 9일 이후에 최초로 관리처분계획인가 신청을 한 경우에 신법이 적용되고, 그 외의 경우에는 구법이 적용된다.
강민영 건설법전문변호사는 “재개발 사업의 보상금은 공시지가를 기준으로 책정되기 때문에 지연이자나 이주 정착비, 영업 보상, 주거 이전비 등을 요구해 자신 몫의 합당한 권리를 지키는 것이 중요하다”며 “시공사 선정 이후 관리처분계획 인가를 통해 이주, 철거, 착공, 분양까지의 재개발절차가 진행되는 과정에서 여러 법적 분쟁이 발생할 수 있는 만큼 재개발/재건축 분야에 풍부한 경험을 갖춘 변호사의 조력을 구해 문제를 해결해나가는 것이 바람직하다”고 당부했다.
한편, 플랜에이 법률사무소는 사무소가 자리한 서울 송파구 일대를 넘어 전국을 대상으로 도시정비사업에 대한 맞춤형 법률 자문을 제공해 업계의 주목을 받았다. 강민영 건설법전문변호사를 필두로 신현승 · 배수형 · 이은성 · 문민지 · 정유진 변호사 등 형사·민사 분야에 전문성을 갖춘 변호사들이 포진하고 있다.
