원희룡 지사, “초고가주택, 무허가건물 등은 표준주택 선정 및 관리지침 위배”
원희룡 지사, “초고가주택, 무허가건물 등은 표준주택 선정 및 관리지침 위배”
  • 서현욱 기자
  • 승인 2021.03.24 17:27
  • 댓글 0
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국토부는 초고가 표준주택이 개별주택 산정업무와 관련이 없다는 것을 시인
▲ 원희룡 지사, “초고가주택, 무허가건물 등은 표준주택 선정 및 관리지침 위배”

[뉴스렙] 원희룡 제주특별자치도지사는 24일 “초고가주택, 무허가 건물, 면적 오류 등은 표준주택 선정 및 관리지침을 위배하고 있는 것이 자명하며 국토부가 표준주택 오류를 개별주택 지도·감독으로 해명하고 표준주택 현장조사 부실을 지자체 공부 오류로 문제 삼는 것은 국토부가 표준주택 공시가격 산정·검증주체인 한국부동산원을 지도·감독하는데 소홀했다는 것을 시인하는 것”이라고 밝혔다.

3월 17일 ‘표준주택 공시가격 보도설명자료’에서 국토교통부는 60억원이 넘는 초고가 주택을 표준주택으로 선정한 것이 문제가 없다고 다음과 같이 해명했다.

즉 초고가 주택을 표준주택으로 선정하였지만 그것에 비례산정되는 주택이 없으니 무방하다는 것이나, 이는 ‘표준주택의 선정 및 관리지침을 위배하는 것이다.

동 지침 제12조 의 2호에 의하면 “비교표준주택으로서의 활용성이 낮으면” 표준주택의 기능인 “기준성을 상실”한 것인바, 초고가 주택은 표준주택으로 선정되어서는 안 되는 것이다.

국토부는 해명자료에서 해당 초고가 표준주택이 단 한번도 다른 인근 주택들의 공시가격 결정에 활용된 바가 없다고 인정했다.

그렇다면 ‘표준주택의 선정 및 관리지침’에 의거해 표준주택 리스트에서 삭제되고 교체되었어야 한다.

전국 표준주택 22만 개의 공시가격 조사산정에 118억원을 투입하는 것은 우리나라 전체 모든 주택 364만6천개의 개별공시가격을 비례산정하기 위함이다.

이는 국토교통부 훈령 제1360호 ‘표준주택의 선정 및 관리지침’에 명시되어 있으며 국토교통부가 직접 발간하는 ‘표준주택 조사산정 업무요령’에도 표준주택은 오로지 개별주택 공시가격의 비례산정을 위해 선정되는 것이니, 그 역할에 부합하지 않으면 삭제되어야 한다고 명시되어 있다.

표준주택은 ‘표준주택의 선정 및 관리지침’의 규정에 의한 ‘표준주택선정단위구역 내에서 건물가격수준을 대표할 수 있는 건물 중 인근지역 내 가격의 층화를 반영할 수 있는 표준적인 건물’에 해당하는 요건을 구비해야 하나 초고가주택은 ‘건물가격의 대표성 ’을 구비하지 아니한 이상 표준주택으로 적합하지 않은 것이다.

다음 그림은 제주도의 표준주택공시가격을 GIS을 이용해 공간적으로 표현한 것이다.

‘그림 1’에서 보는 바와 같이 인근 주택가격들에 비해 과도하게 높은 막대가 바로 60억원이 넘는 초고가 표준주택이다.

표준주택을 선정하는 목적은 지자체의 개별주택 공시가격 산정에 활용하기 위한 것임을 국토교통부 훈령, 지침, 업무요령에서 규정하고 있는 바, 선정기준을 위배하고 있는 초고가 표준주택은 훈령을 준수해 삭제됨이 타당하다.

국토교통부는 해당 초고가주택이 지자체 공무원들이 개별주택 산정시 사용될 수 없음을 알면서도 그것을 표준주택으로 선정하고 지자체에 제공하고 있다.

표준주택 공시가격은 국토교통부 훈령을 준수해 오로지 개별주택 공시가격 산정의 기준으로만 사용되어야 한다.

인근 주택들의 공시가격 산정에 비교표준으로 사용할 수 없는 주택을 “표준주택 리스트”에 넣어 지방자치단체에 제공하는 것은 국토교통부의 “지침과 훈령”을 위반하는 것이다.

아무리 좋은 취지의 정책도 “지침과 훈령”을 어겨서는 안 되는 것이며 이는 행정의 기본이다.

또한 사용불가능한 초고가주택을 표준주택으로 제공하면서 “표준주택 공시가격 조사·산정 업무”의 예산을 사용하는 것 또한 타당하다 보기 어렵다.

국토교통부는 해명자료에서 ‘건물 전체가 무허가건물인 것을 표준주택으로 선정한 바가 없고 일부가 무허가인 경우에는 표준주택 선정시 제외되지 않는 것’이라 했으나 첫째, 이는 지침을 잘못 이해하고 있는 것으로 판단된다.

‘표준주택의 선정 및 관리지침’의 규정에 의하면 ‘무허가건물’은 표준주택 제외대상으로 하고 있으며 제주시나 서귀포시에서 표준주택으로 선정토록 요청한 바가 없기 때문에 전부가 무허가이든 일부가 무허가이든 불문하고 표준주택으로서 적격성이 없다.

둘째, 실질적 협의를 한 적이 없다.

제주시청과 서귀포시청은 표준주택 선정과 관련해 국토부로부터 일방적으로 통보를 받았을 뿐이며 통보를 받았을 때에도 “신규 선정된 표준주택들 중에서 폐가가 있다거나 무허가건물이 포함된 주택이 있다”는 것을 표준주택 가격 조사·산정의 주체인 한국부동산원으로부터 통지받은 바가 없다.

지자체에서는 표준주택에 대한 현장조사권한이 없고 표준주택 조사권한은 한국부동산원에 있다.

따라서 이는 지자체와 협의를 거쳤다고 해 해소될 수 있는 문제가 아니고 부동산원 조사담당자가 현장조사를 성실히 실시해 표준주택 선정기준에 부합되는 합리적인 표준주택을 선정하였는지의 문제이다.

특히 표준주택 가격 조사·산정 업무가 ‘표준주택 조사업무와 표준주택 가격 산정업무’의 두 부분으로 구성되는 바, 공부에만 의존해 표준주택을 선정하거나 공시가격을 만들고 있다면 업무가 불완전하게 수행됐다는 것이 되므로 이는 큰 문제이다.

셋째, 한국부동산원의 표준주택 조사자는 표준주택 현장에 방문해 건축물대장에 등재되지 않은 무허가건물이 발견되면, 그것을 과세대장에 추가할 수 있도록 지방자치단체에 알려야 한다.

무허가 건물이라 할지라도 다음 사례에서 보는 바와 같이 그것 또한 재산세 과세대상이기 때문이다.

넷째, 제주도에서 무허가건물이 포함된 표준주택의 문제를 제기한 것의 핵심은 “일관성없는 표준주택가격 산정”이다.

무허가건물을 “건축물대장에 등재되지 않은 건물”이라고 정의할 때 표준주택들 중에서 무허가건물이 존재하는 사례는 총 16개였다.

그리고 이 16개의 과세대상 면적 결정은 일관성이 없었다.

무허가건물을 포함하고 있는 표준주택들 중 11개 주택은 건축물대장에 등재되지 않은 창고 등의 무허가 건물을 과세대상면적에 포함시켰다.

그리고 무허가건물을 포함하고 있는 표준주택들 중 5개의 주택은 건축물대장에 등재되지 않은 무허가건물을 과세대상면적에 포함시키지 않았다.

문제의 핵심은 일부 조사자들이 현장에 가지 않았거나, 혹은 갔다 할지라도 통일된 기준없이 현장조사를 했다는 것이다.

조사원 A는 무허가건물을 과세면적에서 배제하고 조사자 B는 포함시켰다.

이는 납세자들간 형평성을 저해하는 원인이 된다.

조사자에 따라 과세대상 면적이 달라진다면 그것이 바로 과세 공평성을 저해하는 것이다.

표준주택 공시가격 조사·산정 업무는 118억원이 소요되며 표준주택가격 위탁관리비로 8억원이 소요되는데, 이 위탁관리비에는 조사자의 일관성 있는 조사를 위한 “교육”도 포함된다.

8억원의 지출에도 불구하고 조사자들간 일관성 있는 조사가 이루어지지 않았다는 것은 문제라고 할 것이다.

국토부는 표준주택으로 선정된 주택의 면적 오류 부분이 있는 부분은 시인하고 있어 제주도에서는 이 부분에 대해 별도 해명이 필요하지는 않겠으나 다음과 같이 재정리하고자 한다.

서홍동 번지는 제주도가 제주도민의 사생활 보호를 위해 공개하지 않았음에도 불구하고 국토부가 공개한 표준주택 지번이다.

국토부가 인정한 바와 같이, 건축물대장에는 면적이 28.11m2이다.

그러나 ‘그림 2’와 같이 위성사진으로 개략적으로 측정해보아도 면적이 127. 31m2인 바, 지붕을 기준으로 오차가 있다 할지라도 면적이 4.5배나 차이가 날 수는 없는 것이다.

다음지도 또는 네이버 지도 위성사진으로 4.5배나 차이가 난다면, 조사자는 당연히 면적 오류를 의심하고 공부 면적을 수정 또는 지자체에 이를 알렸어야 하나 그러지 않았다.

만약 제공된 과세대장과 건축물대장만으로 공시가격을 작성하고 현장조사를 수행하지 않는다면, 그 업무는 ‘조사 및 산정업무’가 아니라 ‘산정업무’에 지나지 않으며 투입 예산 118억원의 타당성을 상실할 수 있다.

국토부는 상가나 민박이 실제로는 그 용도에 있어 주택이 아니어도 건축물대장에 “주택”이라고 기재되어 있기만 하면 표준주택으로 선정한다고 인정했다.

그러나 국토부의 이와 같은 주장은 국토교통부 훈령 제1356호 제 5조를 위배하고 있음을 인정하는 것이다.

훈령 제 5조에서 보는 바와 같이, 표준주택은 공부상의 용도가 “주택”이라 할지라도 실제용도를 기준으로 산정하게 되어 있는 바, 상가로 이용되고 있는 주택은 “상가”로 보아야 하는 것이지 주택으로 간주해서는 안 된다.

따라서 표준주택은 인근 주택들의 공시가격을 비례산정하는데에 사용되는 것인 바, 당연히 실제용도가 “주택”인 것을 선정해야 하는 것이다.

특히 리모델링되어 상가로 이용되고 있는 주택이 표준주택이 되어 인근의 노후한 주택을 비례산정하게 되면, 당연히 공시가격이 과다산정될 우려가 크다.

재차 강조하지만, 표준주택을 선정할 때에는 조사자가 반드시 현장에 가서 실지조사를 해야 하며 인근 주택들을 대표할 수 있는 대표성있는 주택을 표준주택으로 선정해야 한다.

‘표준주택의 선정 및 관리지침’의 규정에 따르면, 표준주택 선정을 제대로 하였는지 심사를 받을 때에는 첫째, 현장조사를 성실하게 이행하였는지 둘째, 표준주택의 조사사항을 제대로 조사하였는지 국토교통부 장관의 심사를 받아야 한다고 되어 있다.

이 규정이 의미하는 바는, 현장에 가서 공부상의 용도가 실제 용도와 차이가 있는지 성실히 조사하였는지를 심사한다는 것이다.

현장에 가지 않고 오로지 공부상의 용도 그대로 기준해 표준주택을 선정해도 된다면, 굳이 “현장조사를 성실히 이행하였는지, 표준주택 조사사항을 제대로 조사하였는지를 국토교통부 장관이 심사”할 이유가 없을 것이다.

국토부는 제주도가 수행한 표준주택 공시가격 검증결과에 대해 당연히 ‘표준주택 공시가격제도 개선방안’을 제시하고 ‘표준주택 공시가격이 적정수준으로 산정되도록 지도·감독하겠다’고 해야 했으나 그렇게 하지 않고 ‘개별공시가격을 지도·감독하겠다’고 했다.

국토교통부 소관 법률 제17459호, 부동산가격 공시에 관한 법률 제16조와 제17조에 의하면, 표준주택 공시가격은 국토교통부장관의 소관이며 개별주택 공시가격은 지방자치단체장의 소관이다.

또한 공시주체, 산정주체, 검증주체로 구분해 표준주택 공시가격과 개별주택 공시가격을 비교하면, 표준주택 공시가격이 지자체 공무원과 상관이 전혀 없다는 것을 알 수 있다.

그럼에도 불구하고 국토부의 해명자료가 “표준주택 공시가격에 대한 문제제기”에 “개별주택 공시가격의 지도·감독”을 해법으로 제안하는 것은 첫째, 국토부 담당자가 표준주택과 개별주택을 전혀 구별하지 못하고 있거나 둘째, “표준주택 공시가격의 문제”를 “개별주택 공시가격의 문제”로 호도하려는 것이거나 셋째, “중앙부처에 대한 문제제기는 지자체 공무원에 대한 관리·감독으로 귀결”됨을 보여주는 것이다.

특히 국토부는 제주도의 토지-주택간 역전현상을 논하고 있는데 제주도 또한 금번에 시행한 “표준주택 공시가격 검증”은 감사원이 2020년 지적한 그 현상으로부터 출발한 것이다.

다음 ‘그림 3’에서 보는 바와 같이 토지-주택간 공시가격 역전현상은 부산이 전국 1위였고 제주는 2위였으나 서울을 구별로 살펴보면 부산이나 제주보다 서울이 더 심각한 상황이다.

‘20년 4월 감사원의 부동산 가격공시제도 운용실태 결과’ 제주특별자치도인 경우 개별주택 98,306호 중 11,585호에서 역전현상이 나타났다고 발표했다.

그러나 제주특별자치도가 실제로 조사해본 결과 개별주택보다는 표준주택의 문제가 더 심각했다.

제주특별자치도가 조사를 해보니 국토부와 한국부동산원이 만들어 제공하는 표준주택4,451호 중에서도 10%에 해당하는 439호가 역전현상이 나타났던 것이다.

그리고 표준주택이 정확해야 주택가격비준표가 정확하고 표준주택과 비준표 배율을 곱해 만들어지는 개별주택이 정확할 수 있는 바, 표준주택의 오류가 비준표를 거쳐 개별주택 10% 오류를 만들어낼 수 있다는 문제의식을 가지고 제주특별자치도는 ‘제주 공시가격 검증센터’를 설치해 검증작업에 착수한 것이다.

표준주택 공시가격 오류 문제는 전국적인 것으로 판단되는 바, 전국의 모든 지자체에 지역의 납세자 보호를 위해서 공시가격 검증센터를 설치하는 것을 국토부가 오히려 권장할 필요가 있다.

국토부는 해명자료뿐만 아니라 언론을 통해 계속해서 “지자체의 공부오류”를 문제삼고 있으나, “표준주택가격 조사 및 산정업무”는 현장조사를 반드시 하도록 되어 있으며 현장조사를 통해 공부와 실제현황의 불일치를 파악하고 그것을 과세기초자료에 반영하는 작업이 필수적이다.

만약 지자체 데이터만을 가지고 공시가격을 산정한다면 그것은 “표준주택가격 조사 및 산정업무”가 아닐 것이다.

현장조사 없는 표준주택가격 조사·산정업무는 사실상 “조사”가 없는 것이므로 “표준주택 산정업무”고 보아야 할 것이다.

표준주택 공시가격 업무요령 81~166페이지에 달하는 내용이 “주택특성 조사요령”인 바, 현장조사는 표준주택 공시가격 조사·산정업무를 담당하는 한국부동산원의 의무이다.

또한 전년도 7월18일부터 10월 16일까지 3개월의 기간동안 한국부동산원의 업무 중에는 표준주택에 대한 조사가 포함되어 있다는 것을 국토교통부 발간, ‘표준주택가격 조사·산정 업무요령’에 명시되어 있다.

뿐만 아니라 국토교통부 훈령 제1356호, 표준주택가격 조사·산정 기준에서도 현장조사를 ‘실지조사’라 해 제3장 조사·산정절차에 규정하고 있다.

훈령 제 3장에서는 표준주택 공시가격 조사 산정 절차에 ‘공부조사’와 ‘실지조사’를 순서대로 나열하고 있고 조사자는 공부조사를 한 후 실제 현장에 가서 ‘실지조사’ 즉 현장조사를 하게 되어 있다.

그리고 제15조에도 조사사항에 ‘면적’이 있고 제16조에도 ‘면적’이 있는 바, 공부조사를 마친 후 현장에 가서 표준주택 조사자는 실제 현장과 공부가 다르면 그 면적을 다르게 기재해 전달할 의무가 있다 할 것이다.

그런데 국토부의 해명처럼, 공부조사만을 실시했다면, 이는 국토교통부 훈령 제1356호 표준주택가격 조사·산정기준의 제16조를 위반한 것을 인정한 것이다.

이와 같이 국토부 훈령에 있는 것을 해당 훈령을 관리하는 국토교통부가 부정하는 것은 해당 훈령의 내용을 제대로 인지하지 못하고 있거나, 표준주택 가격 조사·산정 절차를 제대로 숙지하지 못하고 있는 것을 의미하는 바 “공시가격 업무의 전문성”을 우려하지 않을 수 없는 것이다.


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