[뉴스렙]금융위원회에서는 7월부터 전 규제지역에 있는 6억 초과 주택에 대한 주택담보대출과 1억을 초과하는 신용대출 부채를 가지고 있다면 DSR(총부채원리금상환비율) 40%를 적용하고, 아파트나 빌라에 적용되던 주택담보대출 LTV 제한을 상가주택이나 오피스텔 등 비주택담보 대출에도 적용하겠다고 발표했다.
규제지역 추가발표와 15억 이상 아파트 담보대출 금지가 포함된 작년 12월 발표 이후 처음 나온 규제다. 투기과열지구 9억 초과 주택에 대한 담보대출 취급시, 연 소득 8천만원초과 차주가 신용대출 1억초과시 적용되던 현행 DSR 규제보다 한층 강화된 규제다. 장기적으로 보았을 때 상환능력 안에서 대출을 실행하는 방식을 정착시키고, 금융사의 건전성을 올리는 방안으로 보이지만 현실적으로는 저금리 시대에 늘어난 가계대출을 줄이겠다는 것이다.
특히 가장 큰 변화가 올 것으로 예상되는 내용은 신용대출의 만기산정 기준이다. 작년 세계 경제 침체로 초저금리 시대에 접어들고 주택담보대출에 규제가 강화된 탓에 규제가 적은 신용대출로 풍선효과가 발생했다는 것이다 이 기간에 금융사의 취급 경쟁으로 고소득자의 1억 이상 고액신용대출이 빈번하게 실행되었던 영향도 있어 오는 7월부터 신용대출의 DSR산정만기를 10년에서 7년으로 줄이고 내년 7월부터는 5년으로 줄인다는 내용이다.
하지만 문제는 아직 남아있다. DSR이라는 것은 총부채원리금상환비율이다. 즉 주택담보대출이나 후순위아파트담보대출 신용대출 모든 부채를 통합해서 원리금을 산정한다는 것이다. 즉 7월 이후에는 신용대출을 많이 사용하고 있다면 주택담보대출에도 영향이 갈 수 있고 반대의 경우도 마찬가지라고 금리비교 사이트 모기지 마스터의 관계자는 이야기한다. 금융위원회 배포 자료에서는 대부분의 신용대출이나 아파트 담보대출의 상환 기간을 현실적으로 맞추겠다는 의도로 적혀있지만 결과적으로 본다면 늘어난 가계대출에 제동을 하는 방식일 뿐이다.
대한민국은 아직 코로나 19가 진정되지 않아 사업자금대출이나 가계자금대출이 필요한 사람은 여전히 많다. 그래서 지금 당장보다는 어느 정도 경기가 좋아진 후에 가계대출을 조이는 것이 좋지 않을까 하는 의견도 있다. 또한 많이 늘어난 실직자나 무직자 또는 소득파악이 어려운 프리랜서나 현금수령자들이 이번 규제로 인해 심사 자체가 불가능해지는 상황을 막고자 소득 추정방식 중 인정소득의 범위를 늘리는 방향으로 대안을 마련했다.
관련 자료에서는 월 50만 원의 노령연금을 받는 퇴직자는 연 소득 600만 원 국민연금 20만 원을 내는 실직자는 2500만 원의 추정소득을 인정하며 주부도 연 1500만 원 정도의 신용카드 사용내역이 있다면 연 소득 3000만 원의 추정소득을 발생시킬 수 있다고 한다. 이러한 추정소득 인정은 기존에도 2금융권에서 사용되고 있는 방식을 확대한 것이다.
마지막으로 비주택담보 대출(상가주택 토지 오피스텔)에 대한 LTV 규제를 시행하겠다는 것인데 기존에는 상호금융권에만 적용되던 방식이다. 특히 이번 LH 사태 때문에 토지 관련 대출의 규제가 필요하다고 느낀 것, 하지만 이 부분도 부정적인 영향이 없는 것은 아니다.
단독가구 대부분을 차지하는 청년층이나 사회초년생들은 오피스텔을 주로 사용하는데 LTV 규제가 적용되면 아파트 시세 상승으로 아파트보다는 빌라, 빌라담보대출로 빌라를 구매하는 것 보다는 규제지역 LTV가 적용되지 않는 오피스텔로 몰리던 청년들의 주거 안정이 위협받게 된다는 목소리도 있다. 이 부분을 보완하기 위해서 장래 소득 인정기준이라는 지표를 도입한다고 하지만, 보수적인 금융사의 특성상 얼마나 제대로 반영이 될지는 미지수다.
시행일은 2개월 앞으로 다가왔지만, 세부사항은 미흡하다. 발표내용에서는 기존 부채에 대해서 소급적용을 하지 않는다는 방침이지만, 연장방식의 마이너스통장이나 거치식 주택담보대출, 저금리로 갈아타기 위한 대환대출을 사용할 때는 새로운 DSR 기준을 적용해야 해서 대환이 불가능한 때도 있고 아파트후순위담보대출이나 신용대출 등 추가자금이 필요할 때도 DSR이 부족할 수 있다 현재와 같이 집값이 폭등한 시점에서 서울지역이나 수도권에서 추가 대출 없이는 내 집 마련이 힘든 것이 현실이다.
이번 DSR 규제가 적용된다면 더 늦기 전에 내 집 마련을 하고자 하는 서민실수요자들의 대출한도가 줄어들 것이다. 소득에 맞는 가계 부채를 유지하겠다는 정부의 의도는 알겠으나 현재 한국의 집값이 이렇게 높은 상황에서 집값을 감당할 수 있는 소득은 얼마나 되어야 하는지 서민 실수요자의 내 집 마련은 점점 멀어지기만 한다. 최근 분양권을 얻었지만 내년이나 내후년에 중도금이나 잔금을 내기위해 아파트 중도금 대출을 받으려면 DSR산정기준이 매년 까다로워짐으로서 해결책이 안보이는 사람들이 많을것이라 예상된다.
가장 우려되는 부분은 사업자금이나 생활안정자금과같은 추가자금대출이 필요한 사람들이다. 당장 소득이 부족하기에 필요한 것이 후순위 추가대출 상품인데 소득이 되는 만큼만 대출을 실행하는 차주별 DSR 제한은 안정될 때까지 큰 혼란이 올 수밖에 없다는 것이 금리비교 사이트 모기지 마스터 관계자의 이야기이다. 이러한 혼란이 오기 전에 내집 마련을 하거나 추가자금을 받으려는 사람들이 많아지고 있다.
작년 신용대출 대란 때와 같이 금융사의 주택담보대출 잔액이나 신용대출 잔액이 모두 소진될 정도로 많은 담보대출이나 신용대출상품이 판매될 것이라고 보는 것이다. 후순위아파트담보대출이나 잔금대출등을 이용해 최근 가격이 급등한 아파트보다는 빌라를 구매하는 사람들이 늘어나 빌라매매량이 아파트매매량을 넘어서기도 했다. 빌라담보대출은 금융사와 감정평가사의 선택이 대출한도에 큰 영향을 준다고 모기지마스터의 관계자는 이야기한다.
이렇게 빠르게 변화하는 부동산과 금융 상황은 금융소비자들에게 많은 혼란을 주고 있다. 시중은행으로 대표되는 1금융권부터 최근 강세를 보이는 보험사 저축은행 캐피탈등이 속해있는 2금융권 P2P 금융업법이 제정되고 금융사로 등록된 P2P금융까지 취급하고 있는 상품들은 매우 다양하고 많다. 아무리 정보화 사회고 인터넷에서 정보 대부분을 접할 수 있는 현대사회라도 이러한 금융사 내부기준 등을 확인하기는 어렵다.
금융감독원의 금융상품 통합 비교공시 같은 공시사이트도 있지만, 앞서 이야기한 것과 같이 혼란스럽고 변화가 빠른 금융권의 정보를 내 조건에 대입해서 필요한 자금을 가장 좋은 조건으로 사용할 수 있는 금융상품을 찾는 것은 그야말로 전문가의 영역이다. 간단한 전화 한번으로 내 상황에서 사용 가능한 모든 상품을 확인할 수 있는 금리비교 사이트 모기지 마스터와 같은 금융전문가의 도움을 받아 필요자금을 받을 수 있는 실행 방법과 조건을 확인할 수 있다.
