[뉴스렙]올 하반기 시행이 예고된 규제가 많다. 여신금융 전반에 영향을 주는 차주 단위 DSR 규제, 법정 최고금리 인하로 인해 대출 심사기준이 까다로워질 것을 대비한 중금리대출보완까지 6월부터는 작년 전세대란의 시작이었던 임대차 3법의 마지막 전·월세 신고제까지 예고되어있다. 또한 하반기 금리상승을 예고하는 발표가 있었지만, 실질적으로 COFIX 금리는 0.02포인트 하락하고 기준금리는 동결하는 등 현재의 금융 상황은 종잡을 수가 없다. 이러한 초저금리 시대가 끝날 것이라는 예고에 주택담보대출과 아파트후순위담보대출까지 받아 내 집 마련을 하려는 무주택자, 서민 실수요자들의 마음은 급해지고 있다.
현재 서울, 수도권, 광역시의 아파트 시세는 이미 폭등했다. 저금리 시대에 내 집 마련을 하려는 사람들이 늘어나고 부동산가격이 상승하는 것은 당연하지만, 임대차 3법의 부작용으로 인해 전세보증금반환대출을 이용해 세입자를 내보내고 실거주로 들어가는 임대인이 늘어남에 따라 전셋집 물량은 줄어들었고, 늘어난 다주택자 세금을 감당하려면 전월세상한제로 인해 전세금을 올리기 어려운 전세보다 월세가 유리한 것이 당연해 월세로 전환하는 임대인도 늘어나게 되었다. 전세퇴거자금대출이 어려워 당장 월세로 전환하기 힘든 임대인은 반전세나 전·월세 개념의 임대주택으로 전환한 곳도 적지 않다.
이번 전·월세 신고제도 이전 임대차법 시행 후 부작용과 마찬가지로 전셋값이나 집값이 오를 것이라 예상되어 전셋집을 다시 구하는 것보다 무주택자 주택담보대출을 이용해 내집 마련을 하려는 사람들이 늘어나고 있는데, 업체 관계자는 차주별 DSR 규제가 적용된다면 주택담보대출이나 아파트매매대출 실행과 동시에 아파트추가대출과 같은 후순위담보대출이나, 아파트론, 잔금대출, 자동차담보대출등의 신용대출을 실행해 부족한 자금을 마련하는 것이 힘들어질 수도 있다고 이야기한다. 따라서 다가올 7월에 예정되어있는 차주 단위 DSR 이 적용되고 나면 후순위아파트담보대출이나 주택추가담보대출이 힘들 것으로 예상되기에 미리 계약하고 승인을 받아놓으려는 것이다.
이러한 추가 대출이 필요한 원인은 아파트 시세 때문이다 고공행진 중인 아파트 시세에서도 가장 높은 서울의 아파트 가격은 80% 이상이 서민실수요자 요건인 6억을 초과한다. 또한 수도권 대부분 지역이 조정지역으로 묶여있어 최대 LTV 제한도 낮은 편이다 보니 추가 대출의 필요성은 높아지고 있다. 조정지역 주택담보대출의 LTV 제한은 50%이고 서민 실수요자 요건인 부부합산 연 소득 8천만 원 이하, 투기과열지구 6억 이하 조정대상지역 5억 이하의 주택 시세를 만족한다면 추가 LTV 10%를 더 인정받을 수 있다.
최근 이슈가 되었던 서민 실수요자 요건 완화는 서민실수요자 요건 만족시 추가 LTV를 20%로 늘리는 방안과 함께 서민실수요자 요건을 부부 합산 연 소득 9천만원~1억까지 늘리고 투기과열지구 주택 시세 9억 이하에도 적용되는 방안을 검토 중이다. 하지만 빛 좋은 개살구라는 의견이 지배적인데 이것은 7월 시행될 차주 단위 DSR 관리와 관계가 있다. 주택담보대출 단일상품을 사용해 내 집 마련이 가능한 사람들보다 아파트추가담보대출까지 필요한 사람들이 훨씬 많기 때문이라고 금리비교 사이트 '모기지마스터'의 관계자는 이야기한다.
DSR 규제로 인해 힘들어질 것으로 예상되는 것은 생활안정자금대출이나 만기기한연장을 하는 방식의 대출상품이다. 가계자금대출에 포함되지 않아 규제에 영향이 없는 개인사업자대출과는 다르게 생활안정자금대출과 구매자금대출은 가계자금에 포함되어 모든 규제에 영향을 받기 때문이다. 주택담보대출의 특성상 금액이 많고 장기간 상환하는 것이 보통이라 후순위담보대출이나 추가대출을 통해 생활안정자금을 대출하고자 할 때 규제지역내 6억 초과 주택을 대상으로 하거나 신용대출 보유액이 1억을 초과한다면 DSR 40%의 규제를 받기 때문에 주택 구매시에 받았던 주택담보대출의 잔액에 따라 심사승인이 거부될 수도 있다.
특히 만기연장형의 상품을 사용하고 있다면 현재는 DSR 기준에 적합하지만, DSR 규제 적용 이후에는 부결이 나서 만기연장이 불가능할 수도 있어 큰 불안을 떠안고 있다. 또한 저신용자와 저소득자들의 대출 심사가 더욱 힘들어질 수 있어 2금융권 중금리대출로 흡수하려는 방안도 마련하고 있다.
생활 인프라가 좋은 지역은 대부분 대단지 아파트가 있거나 반대로 아파트가 있기에 생활 인프라가 좋은 경우도 있다. 대단지아파트를 계획하면서 단지 근처에 학교나 학원가 생활편의시설을 같이 만들기 때문인데, 집값이 형성되는 지표들을 볼 때 아파트가 빌라나 오피스텔과 같은 집합건물 중에서 가장 높은 시세를 형성하는 것은 당연할 수도 있다.
이런 영향 때문인지 올해 상반기에는 아파트거래보다 빌라나 주거형 오피스텔의 거래가 늘어났다. 특히 오피스텔 담보대출은 비주택담보 대출로 분류되어 LTV의 제한이 없었으나, 기존 상호금융에만 적용되던 비주택담보 대출 LTV 70% 제한을 전 금융권으로 확대하는 방안이 지난 5월17일부터 시행되었다.
하지만 금리비교 사이트 모기지마스터 관계자는 "오피스텔이 규제지역내에서도 LTV 70%의 한도를 받는 것은 충분한 장점이 될 수 있다라고 이야기한다. 최근 도시형생활주택이나 신축 빌라가 많이 생기고 있고 빌라담보대출의 특성상 금융사가 계약한 감정평가사가 어딘가에 따라 시세의 책정에 융통성이 있으며 재감정을 통해 같은 LTV에서도 충분한 한도금액을 확보할 수 있다는 장점이 있다. 빌라담보대출 또한 아파트담보대출과 마찬가지로 DSR 규제에 적용받겠지만 일부 지역을 제외하고는 시세 6억을 초과하는 물건이 상당히 적은 편이기에 차주 단위 DSR 규제 이후에도 영향이 적을 것으로 예상된다.
금융소비자의 측면에서 볼 때 금융사의 선택이 가장 중요한 부분이다. 하지만 금융사의 상품정보는 공개되어 있기보다는 각 금융사의 차이뿐만이 아니라 지점마다 다른 것이 보통, 1금융권 시중은행의 주택담보대출뿐만이 아니라 2금융권 보험사 주택담보대출이나 저축은행 개인사업자대출, 상호금융, 캐피탈 그리고 P2P 금융업법이 시행되면서 금융권으로 등록되기 시작한 P2P금융의 P2P대출과 대부업법에 따라 자금출처나 출자인이 명확한 대부업체까지, 모든 금융상품의 장단점을 따져 안내해줄 전문가가 필요하고 금리비교 사이트 '모기지마스터'는 금융사의 할인상품이나 지점의 전결금리까지 고려해 개인의 상황에 맞는 최적의 금융상품을 찾는 데 큰 도움을 줄 수 있다.
앞으로 큰 변화가 예정되어있는 부동산금융, 중금리대출, 신용상품까지 정보의 혼란은 피할 수 없다. 여러 가지 정보가 혼재되어 어느 것이 정확한 내용인지 확인하기 어려울 때 무료상담으로 금융사의 정보를 확인하고 선택하는 데 도움을 받을 수가 있는 금리비교 서비스의 이용은 충분히 고려해볼 만하다.
