한국은행이 10월 금융통화위원회 의사록과 통화신용정책보고서에서 재차 금리 인상 의지를 드러내면서 11월 기준금리 인상이 기정사실로 되는 모습이다. 금리가 올라가면 보유 비용이 올라가고, 투자수익률은 떨어진다. 따라서 금리민감도가 높은 재건축에서는 특히 영향력이 클 것으로 예측된다.
실제로 한국은행이 작년 11월 기준금리를 연 1.50%로 0.25%포인트(p) 인상한 후 부동산 담보대출 금리도 껑충 뛰었다. 은행연합회에 따르면 가계 일시상환방식 주택담보대출 평균이자율은 작년 10월 최저 연 2.67%(KB국민은행)였으나 두 달 뒤인 작년 12월 연 3.97%로 상승했다. 올해 2월에는 4.11%로 추가 상승했다. 4개월 새 4분의 1에 해당하는 1%p 오른 것.
실제로 분양시장에서 최근 심상치 않은 기류가 형성되고 있다. 한 건설회사 담당자는 “현재도 금리 부담이 높아 중도금 납부기일을 늦추는 사업장이 많다. 앞으로 분양시기 조율이 더욱 어려워질 것”이라며 “해외건설 수주에도 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높다. 유가 상승으로 하반기 중동지역 발주량이 증가할 것으로 봤는데, 금리 인상 시 이를 증가세를 꺾는 요인으로 작용할 수 있다”며 아쉬워했다.
특히 이주비 등 엄청난 사업비가 필요한 재건축사업에서는 금리인상은 곧 사업성 악화를 의미하는 가장 큰 악재 중 하나다. 대부분의 사업비가 무이자라고는 하나 이미 공사비에 금융비용이 포함된 것으로 금리 인상이 장기화될 경우 시공사의 실적악화는 불가피해진다. 또한 조합의 입장에서도 무이자 사업비를 초과하는 경우 유이자 사업비로 조달할 수밖에 없는 데 이 경우 조달금리가 높아지면 높아질수록 조합원의 부담 역시 커지게 된다.
이 때문에 시공사를 뽑는 조합원의 입장에서는 건설사들의 신용등급에 따른 조달금리 차이를 반드시 확인해야 한다. 실제로 둔촌주공재건축 사업에서는 4개사(현대건설•대우건설•롯데건설•HDC현대산업개발)의 신용등급이 모두 달라 차등 금리를 적용 받았다.
현재 은행주공재건축사업 입찰에 참여한 HDC현대산업개발과 대우건설의 두 건설사의 사례를 보면 신용등급은 각기 A+, A-로 적용금리는 3.8%, 4.8%였다. 금리 인상이전이었던 점을 감안하면 11월 금리 인상 이후 이 폭은 더욱 커질 것으로 예상된다. 금리 인상에 따른 조합원부담금 증가가 불가피하므로, 성남 은행주공 조합원 입장에서는 금리 조건이 중요한 선택조건이 될 전망이다.
