부동산 전세가 장기 하락이 시작되면서, 부동산가 지속상승에 의존해 온 경제성장 방식에 반작용을 시작했다.
외환위기에 첫 하락세를 보였던 1997년 5월부터 1998년 11월보다 장기인 12개월 연속이 지난해 하락세의 특성이다.
부동산 가격 지속상승의 동력이었던 전세가의 활황은 한국에서 독특하게 전세가는 부채에 잡히지 않는 장기신용상품이고, 안보지원형 고도성장에서 기초자산으로 활용해 왔다.
IMF 당시 단기 하락과 달리, 이번 하락은 입주물량 증가 지역을 중심으로 확산되고 있어, 하락지역에 입주요구가 더 몰리며 기존 전세가에 대한 압박이 이어질 가능성을 보인다.
한국감정원 보고서는 전세가 하락세가 당분가 지속될 것으로 봤고, 특히 "입주물량이 증가하는 지역에서 전세가 하락세가 뚜렷하고, 이들 지역으로 전세수요가 이동하며 기존 지역주택시장이 후퇴 또는 침체 요인으로 작용할 것"이라고 밝혔다.
한국감정원 10일 보고서(2018년도 부동산시장 동향 및 2019년 전망)은 올해 전국 주택 매매거래 감소로 집값이 1% 하락과 전세가 2.4% 하락을 전망하며, 지난해 주택 전세가격은 연간 1.8%, 아파트 전세가격은 2.9% 하락으로 집계했다.
올해에 지난해의 하락세에 이어 전국 주택매매와 전세 모두 하락장은, 지난해 11월 기준 주택매매거래량에서 전년동기대비8.5% 축소이면서도, 매매가격만 전국 1.1% 상승이다.
반면 전세가는 실수요자 주도에 의해 전국적으로 2.4% 가격이 하락할 것으로 예측했다.
전국의 전셋값이 1986년 통계 작성 이후 12개월 하락세가 월세에서 전세로 이동하던가 주택매입으로 이어질 가능성은 낮아 보인다.
하락세는 수도권(-1.30%), 5대광역시(1.49%), 지방(-2.29%)이며, 울산시가 –8.27%로 가장 높았다.
이미 수도권 중심으로 정부주도의 공급물량 확대와 저금리 기조유지에 의한 대출규제 등이 매수 수요를 이끌지 못하고 전세값 하락을 이끈 것으로 보인다.
국내 부동산 관련 금융 중 불안정 금융은, 한국금융연구원 집계 469조7000억원 규모(지난해 9월 기준)이다.
부동산 시장에 손실이 발생하면 곧장 부실로 바뀔 금융은 17% 선인 80조원으로 추정된다.
금융연구원의 ‘그림자금융 리스크 방안’ 보고서는 부동산 상황이 악화될 경우 부실로 이어질 그림자금융에 대해, 그간 안전투자금으로 각색해왔던 부동산신탁 수탁액 242조5000억원, 부동산 대체투자펀드가 139조원, 비은행권 부동산 PF대출 41조1000억원, 부동산 관련 유동화증권 23조8000억원, PF 채권보증 및 신용보강 22조2000억원, P2P 부동산 관련 대출 1조1000억원 등의 부실화를 밝혔다.
외환위기 이후 부동산가 앙등의 주역이었던 재건축 공급우위 정책은 규제정책에 걸려있고, 2차 상승을 이끌었던 2008년 양적완화에 의한 저금리체제도 종결되면서, 그간 주택 전세가를 고수익안정형 파생상품으로 유지해 온 레버리지가 위험상품으로 예고된 것이다.
부동산114 조사는 지난해 서울 재건축아파트 시가총액 계산에서 연말에 163조866억원이고 10월에 166조6천222억원으로 3개월간 3조5천356억원 축소로 집계했다.
지난 12월 한달 전월 대비 1조6천억원 감소하는 재건축시장은, 불과 1년전 연간 20조원 이상 증가했었다.
부동산가 하락은 지난해부터 세계적 추세이고 양적완화에 의한 지나친 가격상승이 지난해에 추가 상승에 한계를 보인 것으로 지적됐다.
국제통화기금(IMF)은 2000년 기준 2017년 3분기(9월) 글로벌 주택가격지수를 159.7로 집계, 2008년 금융위기(서브프라임 모기지, 비우량주택담보대출 부실 사태) 1분기의 최고치(159.0)를 넘어섰다고 밝혔다.
부실대출로 이끈 주택거품을 넘어서 상승한 것이라서 주가 상승보다는 하락의 기점으로 본 것이다.
이어 지수는 지난 4분기에 160.1로 최고점을 보여줬고, 향배는 올해 부동산 시장이 압축적으로 보여줄 가능성이 크다.
OECD 주택가격지수는 지난해가 전년 대비 하락내지 상승세 둔화이다.
캐나다 주택가격지수 상승률이 둔화세가 커졌고, 영국도 상승률 둔화(4.5%에서 4.2%, 3.2%), 한국도 2017년 1.5%에서 2018년 2분기 1.4%, 3분기 1.2%로 상승세 둔화가 확연해, 정부 규제정책 이전에 이미 경기둔화이다.
세계적 부동산 하락에 블룸버그통신은 캐나다 영국을 넘어 홍콩 싱가포르 호주 등 아시아태평양 지역을 다음 순번으로 지목했다.
공통적으로 30%가 넘는 도시 주택가격상승률에 추가구매 능력 고갈을 진단하고 있다. 한국형인 전세가 공급은 그간 안정적 추가구매력의 레버리지로 작용해왔고, 그 한계가 노출된 것으로 보인다.
여기에 세계 경기둔화 우려에 각국 정부는 부동산 투자 규제를 시작했고, 이에 대출비용 상승, 증시 불안정, 중국발 유출자금 위축 등은 이미 세계 공통으로 작용한다.
부동산가 버블의 시발점이었던 전세가 징후에서 부동산가 파동의 예후가 나타난 것으로 보인다.
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