환산보증금 초과 유무나 임대차기간에 상관없이 상가 임차인은 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있다. 과거에는 ‘장기 임차인의 권리금회수 보호 규정 적용’을 두고 하급심의 판단이 엇갈리기도 하였으나, 2019년 5월 16일 대법원이 ‘전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 건물주는 권리금 회수기회 보호 의무를 부담해야 한다.’라고 판결함으로서 임대차 기간에 관계없이 임차인은 권리금회수 기회를 보호 받을 수 있음이 확인되었다.
그러나 대법원의 판례를 자의적으로 해석하여 ‘무조건 임차인은 권리금을 받을 수 있다.’라고 판단하는 것은 주의가 필요하다. 먼저 법률요건 등을 갖추고, 건물주에게 신규 임차인을 주선하는 등 임차인의 의무를 성실히 이행해야 하며, 그럼에도 불구하고 건물주의 방해가 있을 경우에는 해당 방해 행위에 대하여 법적으로 금지 행위에 해당 된다는 점을 법리적으로 입증하고 소명해야 권리금소송에서 승소할 수 있는 가능성을 높일 수 있다.
2011년 12월부터 부산광역시에서 세차장 운영을 시작한 상가임차인 E는 5년차 임대차계약 만료를 4개월 앞두고 건물주 S로부터 ‘계약 기간이 끝난 후 재계약 의사가 없다.’며 원상복구 후 상가건물을 명도해 달라는 통보를 받았다. 이에 임차인 E는 상가임대차보호법 제10조의4에 따라 권리금을 회수하기를 원했다. 그러나 건물주 측은 정당한 사유 없이 임차인 E가 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 거절하는 등 임차인의 권리금회수를 방해했다.
이로 인해 임차인 E는 권리금을 회수할 수 없게 됐고, 임차인 측은 건물주를 상대로 ‘권리금손해배상청구 소송’(권리금소송)을 제기했다.
2018년 4월 5일, 부산지방법원은 당해 권리금소송에 대해 임차인 E의 승소를 판결하며 “전체 임대차기간이 5년을 초과한다는 사정만으로 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않는다고 보기 어렵고, 건물을 재건축을 해야 한다는 필요성을 인정할 만한 자료가 없는 이상, 상가임대차보호법 권리금 회수기회보호 규정의 예외사유에 해당한다고 보기 어렵다. 건물주 S는 임차인 E에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다.”고 밝혔다.
부산 세차장 권리금소송 사건의 분쟁 초기 대응부터 소송 승소까지 임차인 E 측의 법률대리인을 맡았던 ‘상가변호사 닷컴’(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사는 “법이 정한 결격 사유가 없는 한 임대차 기간과 관계없이 모든 상가임차인은 권리금 회수기회를 보호받을 권리가 있다. 그러나 권리금소송에서 임차인이 승소하는 비율은 2018년도까지 20%, 2019년도는 40% 정도로 추정되고, 패소 이유를 분석해 보면, 상가임대차보호법을 제대로 이해하지 못해 신규 임차인을 적극적으로 주선하지 않거나, 적정 시기를 놓치거나, 법률적인 오판을 하거나, 증거가 미흡하여 패소하는 경우가 상당수를 차지하는데, 상임법 상 권리금소송은 누구든 준비를 잘 하면 승소할 수 있음에도 이렇게 패소하는 임차인이 많다는 점은 상당히 안타까운 일이 아닐 수 없다. 올바른 법적 판단과 적극적인 조치를 통해 모든 분들이 자신의 권리를 보호받을 수 있기를 바란다.”고 했다.
